L’Affitto con Riscatto, noto anche con le definizioni di “Affitto con opzione d’acquisto” o “Rent to Buy”, è una modalità di gestione di un Immobile che consente di affittare una proprietà con, in seguito, la possibilità di acquistarla, stabilendone fin da subito il prezzo e le modalità di compravendita.
Vi sono alcune occasioni nelle quali l’Affitto con Riscatto può risultare una soluzione molto comoda, ne riportiamo 2 a mero titolo di esempio:
- Nel caso in cui il potenziale Acquirente abbia un contratto di lavoro a tempo indeterminato, ma si trovi ancora nel periodo di prova, quindi non può ancora ottenere un mutuo dalle Banche, trovandosi quindi nella condizione di dover posticipare l’opzione di acquistare un immobile. In questo caso l’Affitto con Riscatto gli permette di conservare l’occasione di acquistare l’immobile risolvendo, inoltre, fin da subito la sue esigenze abitative.
- Nel caso in cui il potenziale Acquirente attenda che si verifichino determinati eventi che creino le condizioni economiche ideali affinché eventi del medio periodo (anche se non ancora certi) gli consentano di avere le risorse economiche necessarie per affrontare l’acquisto dell’immobile, senza dover accedere ad un mutuo.
L’Acquisto con Riscatto, però, presenta anche alcune implicazioni meno favorevoli che potrebbero disincentivarne l’adozione da parte dei clienti, orientando la scelta di questi ultimi verso altre opzioni contrattuali.
Un esempio di risvolto meno positivo per l’Acquirente che sceglie di adottare questa operazione immobiliare è che potrebbe perdere una parte dei soldi versati nel caso in cui l’operazione non andasse a buon fine.
Dal punto di vista dei Venditori, invece, un eventuale inconveniente potrebbe essere che oltre all’incertezza del verificarsi della compravendita definitiva sono anche tenuti a pagare le tasse, IMU, TASI ed eventuali altre spese straordinarie sui canoni ricevuti attraverso questa operazione immobiliare.
Funzionamento dell’Affitto con Riscatto
Nel contratto di affitto con riscatto l’Affittuario ed il Proprietario concordano in anticipo il prezzo di acquisto, il canone di locazione (che generalmente è un po’ più alto di una normale locazione), la percentuale che resterà al conduttore come anticipo sull’acquisto finale e la data entro la quale deve diventare definitiva la scelta di acquistare o meno l’immobile.
Durante il periodo di affitto, l’Affittuario paga un canone mensile che, come detto, avrà una percentuale “a perdere” come canone ed una percentuale che, sommata mese dopo mese, formerà l’anticipo sulla futura compravendita. La percentuale di accumulo come anticipo fa parte della pura contrattazione e capacità negoziale delle parti.
La durata del periodo di Affitto con Riscatto può durare da una media di 3 o 4 anni fino ad un massimo di 10 anni. Alla scadenza della data concordata, l’affittuario deve decidere se rimanere in affitto o se acquistare la proprietà secondo i termini stabiliti nel contratto.
Nel caso in cui decidesse di procedere all’acquisto, la parte stabilita ed accumulata fino a quel momento come anticipo viene utilizzato per ridurre il prezzo di acquisto concordato.
Se l’Affittuario, invece, decidesse di non acquistare la proprietà perderà l’intero importo accumulato sotto forma di anticipo, inoltre dovrà scegliere se lasciare libero l’immobile dandone regolare disdetta o se mantenerlo modificando il contratto ridimensionandolo ad un “normale” contratto di locazione.
La formula di contratto di Affitto con Riscatto è regolata dal DL. 133/2014 che stabilisce le seguenti disposizioni:
- La durata del contratto di affitto con riscatto, o rent to buy, non può durare oltre i 10 anni.
- Affinché abbia effetti legali, il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari.
- Il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni stabilito nel contratto stesso tra le parti, ma non può essere inferiore a 1/20 del totale dei canoni che il conduttore deve versare al venditore.
In caso di risoluzione, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se previsto nel contratto, può trattenere i canoni già versati come indennizzo.
Immobili adatti alla formula di Affitto con Riscatto
Il Rent to Buy può riguardare qualsiasi tipo di immobile: appartamenti, negozi, uffici, terreni e persino immobili in costruzione.
In quest’ultimo caso, nello specifico, può essere una soluzione particolarmente favorevole anche per le imprese di costruzione, per le quali questa formula di affitto diventa un ottimo strumento per pagare le rate del mutuo contratto con le Istituzioni Finanziarie per la costruzione dell’immobile.
Anche dal punto di vista dell’Acquirente vi sono vantaggi interessanti, dal momento che, in caso di fallimento dell’impresa costruttrice, il contratto rimane valido e la vendita non può essere soggetta a revocatoria fallimentare se è stata pattuita ad un prezzo adeguato, però questa modalità di acquisto è applicabile solo se l’immobile costituisce la residenza principale del Conduttore o dei suoi parenti.
