Decisione di vendere
La vendita di un Immobile è spesso legata a eventi o necessità personali, quali ad esempio spostamenti di lavoro o la variazione del numero dei membri della famiglia.
Il momento giusto per vendere un Immobile, però, dipende dai fattori di mercato.
Affidandoti alla professionalità di un’Agenzia Immobiliare esperta come CAM Servizi Immobiliari ti aiuteremo ad analizzare l’andamento dei prezzi nella tua zona, la stagionalità (primavera ed autunno sono generalmente i periodi più favorevoli per la commercializzazione) e la domanda attuale per immobili simili al tuo.
Il valore del tuo immobile viene determinato attraverso la valutazione professionale effettuata da un Agente Immobiliare competente.
Questa valutazione tiene conto di diversi fattori legati all’immobile, quali: metratura, posizione, piano, esposizione, stato di manutenzione, certificazioni energetiche, caratteristiche dell’edificio e confronto con immobili simili recentemente venduti nella stessa zona (se comparabili).
La valutazione viene poi integrata e completata attraverso l’utilizzo di un software di valutazione professionale direttamente collegato alle banche dati aggiornate (quale, ad esempio, quella dell’Agenzia delle Entrate): in questo modo si uniscono le competenze tecniche e l’esperienza degli Agenti Immobiliari ai dati di mercato reali (quali ad esempio il numero di compravendite, il prezzo, il periodo di vendita…).
Per darti queste informazioni è indispensabile che un nostro Agente Immobiliare faccia un sopralluogo (gratuito) per fornirti una valutazione precisa e documentata.
Ogni Agenzia stabilisce i suoi costi: CAM Servizi Immobiliari effettua gratuitamente la Valutazione del tuo Immobile a fronte della sottoscrizione dell’Incarico di Mediazione per la vendita (o la locazione) immobiliare.
Per mettere in vendita il tuo Immobile avrai bisogno di:
- Atto di provenienza (che attesta come hai acquisito l’Immobile, o come lo hai ricevuto in donazione o ereditato);
- Planimetria catastale aggiornata;
- Visura catastale recente;
- Attestato di Prestazione Energetica (APE);
- Documentazione relativa a eventuali ristrutturazioni o modifiche da te effettuate;
- Documenti relativi a mutui o ipoteche esistenti;
- Dichiarazione di conformità degli impianti;
- Regolamento condominiale e ultime spese (se presenti);
- Certificazione di Conformità Catastale ed Urbanistica firmata da un tecnico abilitato (documento molto consigliato anche se non obbligatorio).
Non preoccuparti se ti manca qualche documento: ti guiderà un nostro Agente Immobiliare a recuperarli tutti.
Primo contatto con l'Agenzia Immobiliare
Puoi certamente provare a vendere il tuo Immobile in autonomia, ma è importante sapere che sono necessarie competenze tecniche e commerciali specifiche e molto tempo per gestire tutte le fasi burocratiche e di commercializzazione.
Affidandoti ad una Agenzia Immobiliare esperta come CAM Servizi Immobiliari ti garantisce:
- di ottenere una Valutazione professionale dell’Immobile al miglior prezzo di mercato (che ottimizzerà il tempo e gli sforzi necessari per una commercializzazione efficace);
- di beneficiare di numerose attività di Marketing professionale (che includono un servizio fotografico e video di qualità professionale e numerose attività di pubblicità online ed offline multicanale) orientate alla miglior promozione possibile del tuo Immobile massimizzando le opportunità di intercettare potenziali Acquirenti;
- una selezione accurata dei potenziali Acquirenti realmente interessati ed economicamente in grado di proporre l’acquisto (evitando visite inutili e, talvolta, poco opportune);
- una gestione attenta e competente delle trattative per massimizzare il prezzo di compravendita;
- il supporto attento e preciso nelle verifiche documentali e urbanistiche;
- l’assistenza nelle pratiche burocratiche fino al Rogito;
- la consulenza fiscale e legale durante tutto il processo;
- la 0accurata dell’Acquirente per aiutarlo a ben comprendere quanto oggetto di vendita e per seguire, eventualmente e se necessario, con attenzione i suoi rapporti con le banche al fine di ottenere il mutuo.
Tutto questo ti permetterà di risparmiare tempo e stress, evitando imprevisti ed errori a volte molto costosi.
Per scegliere l’Agenzia Immobiliare più adatta alle tue esigenze dovresti valutare vari aspetti:
- la sua presenza e la sua reputazione nella tua zona;
- l’esperienza e la professionalità che l’Agenzia, i suoi Agenti e Consulenti Immobiliari e l’intero staff sono in grado di offrirti;
- gli strumenti e gli investimenti da essa operati per svolgere le sue attività di consulenza;
- la qualità delle inserzioni e dei materiali promozionali che possono realizzare per te;
- la trasparenza sui costi e sulle commissioni applicati;
- i canali di marketing utilizzati per la commercializzazione;
- le referenze e le recensioni dei clienti soddisfatti;
- la disponibilità e la reattività nella gestione delle tue richieste.
CAM Servizi Immobiliari ha oltre 40 anni di esperienza nel mercato immobiliare locale che monitora e con il quale interagisce in modo capillare su tutta la Vallecamonica, il Lago d’Iseo e la Franciacorta.
Il nostro staff comprende oltre 25 persone con competenze e professionalità diverse e specifiche, in grado di supportare la nostra clientela per tutte le attività legate alla commercializzazione, promozione ed alla gestione burocratica di tutte le fasi della compravendita immobiliare.
Siamo in grado di dedicare il giusto tempo ed attenzione ad ogni fase, garantendo una elevata qualità dei risultati per ogni aspetto da noi gestito, che riguardi la commercializzazione, la promozione o la gestione delle trattative e delle pratiche.
Ci avvaliamo di numerose attività di promozione multicanale ed integrata, utilizzando numerosi strumenti innovativi ed investendo in nuovi metodi promozionali, al fine di massimizzare la visibilità del tuo immobile su ogni piattaforma online e canale offline.
Abbiamo soddisfatto oltre 8.000 famiglie gestendo le loro compravendite immobiliari, interfacciandoci in modo professionale ed attento con le diverse realtà ed esigenze individuali. Il nostro staff qualificato e specializzato è in grado di supportare con reattività e disponibilità ogni tua richiesta.
Le commissioni di un’Agenzia Immobiliare generalmente sono una percentuale calcolata sul prezzo di vendita finale, che si attesta generalmente al 4% + IVA, in base ai servizi offerti, con un fisso minimo a forfait per gli immobili con un valore al di sotto di una soglia prestabilita.
Queste commissioni vengono pagate solo nel caso in cui si concretizza e conclude la vendita.
Il nostro compenso è trasparente e viene chiaramente illustrato all’interno del nostro Pacchetto Informativo (la nostra brochure di presentazione che consegnamo a tutti i Clienti e che include anche una spiegazione di tutti i servizi inclusi nella nostra consulenza) ed in seguito formalizzato all’interno dell’Incarico di Mediazione per la vendita immobiliare.
Scegliendo di firmare un Incarico in Esclusiva decidi di affidarti ad una sola Agenzia Immobiliare per la vendita del tuo Immobile. Questa scelta ti garantisce maggiori impegno ed attenzione da parte dell’Agenzia Immobiliare.
Con questa modalità, infatti, l’Agenzia può investire maggiormente nella commercializzazione del tuo Immobile, sapendo di poterla gestire in modo autonomo e completo, senza l’interferenza negativa della concorrenza di altre Agenzie, azione che spesso causa una riduzione del valore nella percezione degli Acquirenti.
Inoltre, grazie ad un mandato in Esclusiva si instaura tra Venditore ed Agente Immobiliare un rapporto diretto e trasparente che permette al proprietario di conoscere tutti gli aspetti fondamentali della commercializzazione del suo Immobile e di evitare imprevisti spiacevoli, ed al professionista di conoscere tutte le esigenze della parte venditrice potendo così fornire un servizio di consulenza personalizzato in grado di soddisfarle al meglio.
Con un Incarico non esclusivo (o Libero), invece, puoi lavorare con più Agenzie contemporaneamente, che promuoveranno in modo individuale (ma spesso non coordinato e coerente) il tuo Immobile, e ciò comporta un servizio spesso “disordinato” e non coerente che spingerà l’Acquirente a cercare l’Agenzia che lo propone al prezzo più basso.
Affidare il proprio Immobile a più Agenzie Immobiliari, inoltre, non ne comporta una maggior visibilità dal momento che ad oggi tutte le Agenzie hanno un rapporto di collaborazione attraverso il quale incrociano le proposte degli Immobili di ciascuna con le richieste di acquisto inserite nelle loro banche dati.
La nostra Agenzia, infatti, fa parte di REPLAT, una piattaforma alla quale hanno aderito le Agenzie Immobiliari e gli Agenti Immobiliari del territorio che in modo strutturato e sicuro collaborano nella massima commercializzazione di tutti gli Immobili.
CAM Servizi Immobiliari ha scelto di adottare l’utilizzo dell’Incarico in Esclusiva, poiché solo in questo modo si può garantire al Proprietario dell’Immobile risultati migliori e più rapidi, allineando in modo coerente e coordinato gli sforzi e le competenze tecniche di ogni componente dello staff e gli interessi delle controparti coinvolte.
Ovviamente è possibile affidare la vendita di un Immobile ad una Agenzia Immobiliare senza il Mandato (o “Incarico di Mediazione per la vendita immobiliare”)
Tuttavia, come è facile comprendere, la presenza di un Mandato in esclusiva crea le condizioni per attivare servizi che consentono di vendere un Immobile alle migliori condizioni per il venditore, controllandone con cura la documentazione al fine di affrontare con tranquillità e senza imprevisti la vendita.
Il rapporto con l’Agente Immobiliare è paragonabile alla relazione che si instaura con un Avvocato, un Notaio, un Commercialista: se ne sceglie uno e ci si affida esclusivamente a quello e non ad altri nel tentativo di ottenere maggiori benefici.
Il venditore dovrebbe comprendere che è inutile cercare di vendere più velocemente un immobile ed al prezzo più alto affidandosi a molte Agenzie poiché, oggigiorno, esistono già rapporti di collaborazione fra Agenti Immobiliari con lo scopo di ottenere maggiore visibilità per gli Immobili dei propri clienti.
In termini di vantaggi e benefici è controproducente ricorrere a più Agenzie: oltre a non godere della massima considerazione da parte dell’Agente Immobiliare, si corre il rischio di confondere i compratori promuovendo lo stesso Immobile a prezzi diversi e, di conseguenza, di allungare i tempi di vendita anziché abbreviarli.
Commercializzazione dell'Immobile
Per promuovere al meglio il tuo Immobile noi di CAM Servizi Immobiliari abbiamo sviluppato un Piano Marketing multicanale coordinato in grado di ottimizzare la promozione ed il posizionamento del tuo Immobile sul mercato con sostegno di importanti investimenti economici.
I nostri strumenti di Marketing includono:
- il servizio fotografico e video professionale, realizzato da parte del nostro team Marketing e Comunicazione attraverso l’utilizzo di strumentazione tecnica professionale (macchina fotografica, drone e smartphone di qualità e software di editing e post-produzione professionali);
- la pubblicazione sui principali Portali Immobiliari, curandone i dettagli e la qualità al fine di raggiungere le prime posizioni tra i risultati di ricerca degli utenti;
- la pubblicazione sul nostro Sito Web ben strutturato ed indicizzato sui motori di ricerca;
- la pubblicazione sui nostri canali Social Networks istituzionali e la condivisione sui profili professionali dei nostri Agenti e Consulenti Immobiliari al fine di massimizzarne la diffusione capillare;
- la diffusione attraverso la Newsletter aziendale indirizzata al nostro database di contatti di Acquirenti selezionati e costantemente aggiornato ed integrato;
- l’apposizione di cartelli e/o striscioni in corrispondenza dell’Immobile, che ne favoriscono la visibilità locale;
- l’esposizione dell’Immobile in Vetrina presso le nostre Agenzie Immobiliari;
- l’inserimento sul nostro Volantino di agenzia aggiornato settimanalmente;
- l’accesso alla nostra banca dati con centinaia di nominativi di possibili Acquirenti già pre-qualificati ed aggiornati quotidianamente.
Tutti questi canali sono gestiti internamente ed in modo coordinato dai professionisti del nostro Staff, al fine di trasmettere un’immagine professionale, completa e coerente del tuo Immobile.
Nel caso in cui il Venditore scegliesse di procedere con un incarico di vendita in esclusiva, durante la commercializzazione del suo Immobile non dovrà sostenere alcuna spesa pubblicitaria e di valutazione dell’immobile.
Nel caso in cui, invece, dovesse optare per un incarico non in esclusiva, gli sarà richiesto di sostenere le spese di commercializzazione da parte di tutte le Agenzie Immobiliari coinvolte.
CAM Servizi Immobiliari opera solamente con gli incarichi in esclusiva, garantendo, quindi, al venditore l’assenza di queste spese.
La convenienza del vendere una casa arredata o vuota dipende dal target di clientela e dal tipo di Immobile.
Gli Immobili residenziali arredati solitamente trasmettono un’immagine più accogliente ed aiuta l’Acquirente a visualizzare meglio gli spazi, ma gli arredi troppo personali o datati possono distogliere l’attenzione o impattare negativamente.
È importante, inoltre, che gli ambienti siano sempre ordinati e puliti: in questo modo i clienti interessati avranno un’impressione positiva ed organizzata degli spazi.
Per gli Immobili commerciali ed artigianali, invece, è utile avere gli ambienti completamente vuoti, poiché permette all’Acquirente di valutare come disporre ciò di cui ha bisogno per svolgere la sua attività commerciale.
Non è necessario che il proprietario sia presente durante le visite, anzi spesso i potenziali Acquirenti preferiscono che vi sia solo l’Agente Immobiliare, poiché essendo quest’ultimo un intermediario imparziale permetterà loro di sentirsi più liberi di esplorare l’Immobile e di fare domande senza sentirsi in imbarazzo.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari sono perfettamente in grado di gestire in modo autonomo ed efficace le visite dei clienti interessati, organizzandole e pianificandole in congruo anticipo per minimizzare il disturbo per il Venditore e valorizzando al meglio le caratteristiche dell’Immobile.
I tempi di vendita di un Immobile dipendono da diversi fattori quali il prezzo richiesto, la posizione, le condizioni dell’Immobile, la domanda di mercato e la stagionalità.
Un Immobile correttamente valutato e ben presentato sul mercato ha buone probabilità di essere venduto 3-5 mesi.
Lo staff di CAM Servizi Immobiliari ti fornirà un aggiornamento periodico e puntuale sull’andamento delle visite e sull’interesse dimostrato dal mercato.
La previsione di un eventuale margine di trattativa del prezzo di vendita di un Immobile viene definita caso per caso nel momento della firma dell’Incarico di Mediazione alla vendita immobiliare.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari sapranno consigliarti al meglio la strategia di prezzo migliore e che tenga conto delle oscillazioni del mercato locale attuale e delle tue esigenze, per poter gestire in modo corretto e puntuale la negoziazione.
Trattativa e Compromesso
La trattativa di una compravendita immobiliare inizia quando l’Agenzia Immobiliare riceve l’interesse concreto di un potenziale Acquirente attraverso la formulazione della Proposta d’Acquisto.
Il tuo Agente o Consulente Immobiliare ti presenterà ogni offerta ricevuta, analizzandone i punti di forza e di debolezza, gestirà le controfferte fino a raggiungere un accordo che sia soddisfacente per entrambe le parti.
Una volta che avrai accettato la proposta che riterrai idonea, guideremo l’Acquirente nei processi successivi fino alla stipula del Rogito Notarile.
La proposta di acquisto immobiliare è un documento ufficiale che formalizza l’intenzione dell’Acquirente ad acquistare l’immobile specificandone anche determinate condizioni, ed include: il prezzo offerto, le modalità di pagamento, i tempi previsti per il compromesso e il rogito, e le eventuali condizioni sospensive (come l’ottenimento di un mutuo).
La proposta di acquisto diventa vincolante solo nel momento in cui viene accettata dal Venditore ed avverate le eventuali condizioni sospensive.
Generalmente la Caparra Confirmatoria si aggira intorno al 10-20% del prezzo di vendita.
L’importo esatto, però, può variare in base alla trattativa ed ai tempi previsti per il Rogito.
La Caparra Confirmatoria viene versata al momento della firma del Contratto Preliminare e garantisce l’impegno all’acquisto dell’Acquirente.
Il Contratto Preliminare, o Compromesso, è un accordo legalmente vincolante che precede il Rogito e definisce tutti i dettagli della compravendita: il prezzo finale, i tempi e le modalità di pagamento, la caparra, le caratteristiche dell’immobile, le garanzie, le condizioni sospensive e la data prevista per il Rogito.
Il Contratto Preliminare è un documento molto importante poiché protegge entrambe le parti e delinea chiaramente tutti gli aspetti della vendita.
Di prassi le spese di registrazione del Contratto Preliminare (o Compromesso), ovvero l’imposta di registro e le marche da bollo, vengono imputate all’Acquirente al quale, per la parte relativa alle imposte, verranno poi stornate al momento del Rogito Notarile.
Se il Contratto Preliminare viene stipulato con specifico atto notarile (definito quindi “Contratto Preliminare per scrittura privata autenticata”) le spese notarili sono totalmente a carico dell’Acquirente.
Rogito ed aspetti fiscali
Il Rogito (o “Atto Notarile di Compravendita”) è l’atto finale attraverso il quale si trasferisce formalmente la proprietà dell’Immobile dal Venditore all’Acquirente.
Esso viene svolto presso un Notaio, generalmente scelto dall’Acquirente, e durante la stipula quest’ultimo legge l’atto, verifica l’identità delle parti coinvolte e la documentazione fornita, riceve il saldo del prezzo, ed infine registra e trascrive il passaggio di proprietà.
Entrambe le parti (o i loro delegati autorizzata con debita procura) devono necessariamente essere presenti alla stipula del Rogito.
È indispensabile la presenza di entrambe le parti alla stipula del Rogito.
Se non puoi essere presente puoi decidere di delegare una persona di fiducia attraverso una procura notarile che può essere redatta da un Notaio, che può anche essere diverso da quello del Rogito.
La definizione esatta delle tasse legate alla vendita di un Immobile è difficile da delineare in via generale, ma è opportuno approfondirlo caso per caso: i nostri Agenti e Consulenti Immobiliari sapranno consigliarti al meglio per identificare quelle del tuo caso specifico.
Nella maggior parte delle compravendite i Venditori non hanno tasse da pagare, tuttavia potrebbero essergli addebitate nei casi in cui (solo a titolo esemplificativo e non esaustivo):
- ha ricevuto il bene in successione ma non ha fatto l’accettazione tacita dell’eredità e ciò comporta un costo;
- ha comprato un Immobile e vuole rivenderlo entro i 5 anni, caso in cui viene tassata l’eventuale plusvalenza (tranne se acquistato come Prima Casa e l’operazione avviene entro 24 mesi);
- ha acquistato/ereditato terreni agricoli tramutati successivamente in edificabili, caso in cui è necessario pagare la plusvalenza.
In una compravendita immobiliare le spese notarili per il Rogito generalmente sono a carico dell’Acquirente.
Inoltre il costo stesso varia in base al valore dell’Immobile ed alla complessità dell’atto, oltre alle variabili relative ad un eventuale mutuo.
Nella maggior parte dei casi al momento del Rogito il Venditore riceve il saldo del prezzo di vendita pattuito (al netto della caparra già versata dall’Acquirente in sede di Proposta di Acquisto) tramite assegni circolari o bonifico bancario.
Esiste, però, la rara possibilità di fare un pagamento posticipato con adeguate forme di garanzia, o con “Patto di Riservato Dominio”.
In quanto Venditore sei responsabile per eventuali vizi occulti (difetti non visibili al momento dell’acquisto) per un periodo di 12 mesi dal giorno della stipula del Rogito, a meno che non siano stati espressamente dichiarati o che l’Acquirente non abbia rinunciato alla garanzia.
È importante dichiarare sia nel Contratto Preliminare che nel Rogito tutte le eventuali problematiche dell’Immobile di cui sei a conoscenza per evitare fraintendimenti futuri.
Se hai un mutuo in corso e vuoi vendere il tuo Immobile esistono diverse opzioni:
- estinguere il mutuo prima della vendita (se hai la disponibilità economica per poterlo fare);
- utilizzare parte del ricavato della vendita per estinguere il mutuo al momento del Rogito (soluzione più comune);
- in alcuni rari casi l’Acquirente può subentrare nel mutuo esistente.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari si occuperanno di coordinare la tua banca per redigere tutti i documenti necessari per l’estinzione del mutuo (“conteggio estintivo”).
Dopo il Rogito l’Acquirente ed il Venditore dovranno occuparsi della voltura delle utenze (luce, gas, acqua e tassa rifiuti).
Generalmente questo avviene fornendo la lettura dei contatori il giorno del Rogito e contattando i vari fornitori per comunicare il passaggio di proprietà ed i dati del nuovo intestatario.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari ti forniranno assistenza anche in questa fase finale.
Dettagli e casi particolari
Il Certificato di Abitabilità è un documento che in passato veniva rilasciato dalla Pubblica Amministrazione e che oggi è stato sostituito dalla segnalazione Certificata di Agibilità redatta da un tecnico abilitato ed iscritto all’Albo dei Geometri, degli Architetti o degli Ingegneri.
Questo documento attesta che l’alloggio è effettivamente utilizzabile per l’uso per il quale è stato realizzato.
Il Certificato di Abitabilità ad oggi non rientra più tra i documenti indispensabili alla stipula dell’Atto Notarile di compravendita, e nel caso in cui esso non esista il Notaio semplicemente andrà a specificare in Atto che l’Immobile ne è sprovvisto.
Per maggiori informazioni i nostri Agenti e Consulenti Immobiliari potranno darvi supporto nel fare le opportune verifiche.
Le spese condominiali sono a carico del Venditore fino al momento della stipula dell’Atto di Compravendita. Le medesime condizioni sono previste anche per le spese straordinarie deliberate prima della vendita dell’immobile (indipendentemente da quando verranno effettuati i lavori).
Prima della stipula del Rogito Notarile la nostra Agenzia provvederà a richiedere all’Amministratore di Condominio una liberatoria sullo stato del Venditore al fine di fare le opportune verifiche (come, ad esempio, se ha regolarmente pagato tutte le spese).
La Certificazione Energetica (o Attestato di Prestazione Energetica, APE) attesta la prestazione energetica dell’Immobile ed il suo grado di efficienza energetica con una classificazione che procede dalla classe “A” per gli edifici più performanti alla classe “G” per quelli con i livelli più bassi.
Questo attestato si rende indispensabile sia nel momento in cui il Venditore vuole vendere il suo Immobile, che nel caso in cui volesse il Proprietario volesse affittare il suo Immobile, dal momento che una copia deve essere consegnata all’Inquilino ed i relativi dati devono essere inseriti all’interno del contratto di locazione.
A meno che non diversamente concordato, nel caso in cui l’Immobile non venisse venduto entro la scadenza dell’Incarico di Mediazione il Venditore non dovrà pagare la Provvigione all’Agenzia Immobiliare.
Può capitare che il Venditore trovi autonomamente un Acquirente che vuole acquistare l’Immobile.
Nel caso in cui, però, abbia dato l’Incarico di vendita in esclusiva ad una Agenzia Immobiliare vi sono alcune procedure da attivare che vengono valutate ed implementate caso per caso.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari ti forniranno tutti i dettagli su come procedere in queste situazioni.
Il Diritto di Prelazione conferisce ad un soggetto specifico la precedenza rispetto ad altri, a parità di condizioni, nella costituzione di un contratto.
La prelazione può essere volontaria (accordo tra le parti) oppure legale (stabilita dalla legge).
Se un genitore vuol vendere un Immobile al/la figlio/a vi sono alcune accortezze da osservare e vengono valutate caso per caso.
E’ importante, però, sapere che non è consentito fare “agevolazioni” particolari.
Se hai dubbi o bisogno di ulteriori informazioni contattaci, i nostri Agenti e Consulenti Immobiliari sapranno consigliarti al meglio in base al tuo caso specifico.