Ricerca e Valutazione
Puoi certamente provare ad acquistare un Immobile in autonomia, ma è importante sapere che sono necessarie competenze tecniche specifiche e molto tempo per gestire tutte le fasi di ricerca e le pratiche burocratiche.
Affidandoti ad una Agenzia Immobiliare esperta come CAM Servizi Immobiliari ti garantisce:
- di valutare con concretezza se il prezzo di commercializzazione dell’Immobile rispecchia l’effettivo valore di mercato;
- di beneficiare della consulenza tecnica e commerciale di chi conosce bene il mercato immobiliare locale e le caratteristiche che un Immobile deve possedere per essere oggetto di compravendita;
- una conoscenza dettagliata dei tuoi bisogni e delle tue preferenze, supportandoti nella ricerca e nella trattativa facendoti risparmiare tempo ed evitando imprevisti spiacevoli, identificando eventuali elementi che possono influenzare la tua scelta nel procedere con l’acquisto dell’Immobile;
- una gestione attenta e competente delle trattative per identificare il prezzo “adeguato” di compravendita;
- il supporto attento e preciso nelle verifiche documentali e urbanistiche;
- l’assistenza nelle pratiche burocratiche fino al rogito;
- la consulenza fiscale e legale durante tutto il processo.
Tutto questo ti garantirà di dedicare il giusto tempo nella ricerca dell’Immobile che fa per te.
Per scegliere l’Agenzia Immobiliare più adatta alle tue esigenze dovresti valutare vari aspetti:
- la sua presenza territoriale (ovvero il numero di sedi dislocate sul territorio) e la sua reputazione nella tua zona;
- l’esperienza, ovvero da quanto tempo offre i suoi servizi di consulenza alla clientela;
- la professionalità che l’Agenzia, i suoi Agenti e Consulenti Immobiliari e l’intero staff sono in grado di offrirti;
- il numero dei Professionisti che possono contribuire alla realizzazione dei tuoi progetti immobiliari;
- la qualità delle inserzioni e dei materiali promozionali che possono realizzare per te;
- la trasparenza sui costi e sulle commissioni applicati;
- i canali di marketing utilizzati per la commercializzazione;
- le referenze e le recensioni dei clienti soddisfatti ed il numero di compravendite realizzate (in un anno ed in totale nel corso della sua storia);
- la disponibilità e la reattività nella gestione delle tue richieste.
CAM Servizi Immobiliari ha oltre 40 anni di esperienza nel mercato immobiliare locale che monitora e con il quale interagisce in modo capillare su tutta la Vallecamonica, il Lago d’Iseo e la Franciacorta.
Il nostro staff comprende oltre 25 persone con competenze e professionalità diverse e specifiche, in grado di supportare la nostra clientela per tutte le attività legate alla commercializzazione, promozione ed alla gestione burocratica di tutte le fasi della compravendita immobiliare.
Siamo in grado di dedicare il giusto tempo ed attenzione ad ogni fase, garantendo un’elevata qualità dei risultati per ogni aspetto da noi gestito, che riguardi la commercializzazione, la promozione o la gestione delle trattative e delle pratiche.
Ci avvaliamo di numerose attività di promozione multicanale ed integrata al fine di massimizzare la visibilità del tuo Immobile su ogni piattaforma online e canale offline.
Abbiamo soddisfatto oltre 8.000 famiglie gestendo le loro compravendite immobiliari, interfacciandoci in modo professionale ed attento con le diverse realtà ed esigenze individuali.
Il nostro staff qualificato e specializzato è in grado di supportare con reattività e disponibilità ogni tua richiesta.
Ci avvaliamo, inoltre, di importanti collaborazioni con i migliori professionisti attivi sul territorio, quali esperti Notai, Avvocati e Tecnici.
Le commissioni di un’Agenzia Immobiliare generalmente sono una percentuale calcolata sul prezzo di vendita finale, che si attesta generalmente al 4% + IVA, in base ai servizi offerti, con un fisso minimo a forfait per gli immobili con un valore al di sotto di una soglia prestabilita.
Queste commissioni vengono pagate solo nel caso in cui si concretizza e conclude la vendita.
Il nostro compenso è trasparente e viene chiaramente illustrato all’interno del nostro Pacchetto Informativo (la nostra brochure di presentazione che consegniamo a tutti i clienti e che include anche una spiegazione di tutti i servizi inclusi nella nostra consulenza) ed in seguito formalizzato all’interno dell’Incarico di Mediazione per la vendita immobiliare.
Prima di iniziare la ricerca, è importante definire un budget realistico.
Per farlo è necessario considerare:
- la tua capacità di risparmio per l’anticipo (idealmente 20-30% del valore);
- la tua capacità di sostenere una rata di mutuo (che non dovrebbe superare il 30-35% delle tue entrate mensili);
- le spese accessorie (circa 10-15% del valore dell’immobile tra tasse, spese notarili e costi di agenzia);
- eventuali costi di ristrutturazione.
Possiamo aiutarti a fare una valutazione preliminare della tua capacità di spesa e metterti in contatto con istituti di credito convenzionati per un pre-accordo di mutuo.
Prima di iniziare la ricerca di un Immobile, che si tratti di una nuova prima casa, di una casa vacanza o di un locale da adibire alla tua attività commerciale, è importante definire alcuni dettagli per ottimizzare tempo e sforzi:
- definisci chiaramente le tue esigenze (la zona di interesse, la metratura, il numero di stanze, il piano ideale, le caratteristiche indispensabili che deve presentare o che possono essere integrate con dei lavori di ristrutturazione);
- stabilisci le priorità distinguendo tra elementi irrinunciabili e desiderabili;
- fai una ricerca preliminare online su fonti attendibili e autorevoli per capire il mercato ed i prezzi medi;
- affidati ad un’Agenzia Immobiliare che possa fornirti il giusto supporto, non solo proponendoti immobili in linea con le tue esigenze ma anche, e soprattutto, consigliandoti su come procedere in base alle tue specifiche necessità e tempistiche;
- preparati a visitare diversi immobili per affinare le tue preferenze e confrontati apertamente col tuo Agente Immobiliare per permettergli di capire le tue reali necessità.
Gli Agenti e Consulenti di CAM Servizi Immobiliari hanno maturato anni di esperienza nella consulenza, accompagnando numerosi clienti lungo il percorso della ricerca e della compravendita, aiutandoli a superare difficoltà di ogni tipo, identificando le necessità fondamentali e guidandoli nella ricerca e nella visita degli immobili che hanno selezionato per loro.
La zona nella quale si dovrà trovare il tuo nuovo immobile dipende dalle tue priorità.
Le zone centrali offrono generalmente maggiori servizi, trasporti e possibilità di rivalutazione nel tempo, ma a prezzi più elevati e spesso con immobili più datati.
Le zone periferiche offrono prezzi più contenuti, immobili più recenti e talvolta più spazio, ma con meno servizi e tempi di spostamento maggiori.
Nella tua ricerca è importante valutare anche i progetti di sviluppo urbano futuri che potrebbero valorizzare le aree periferiche nel medio-lungo termine.
Chiedi aiuto ai nostri Agenti e Consulenti Immobiliari, loro ti sapranno dare i giusti consigli per iniziare la tua ricerca.
La scelta tra un immobile nuovo o da ristrutturare dipende da molte variabili legate ai gusti personali ed agli interventi che si pensa siano necessari.
Un immobile nuovo o recente offre minori costi di manutenzione iniziali, migliori prestazioni energetiche e spesso strutture e forme più moderni, ma a un prezzo d’acquisto maggiore.
Un immobile da ristrutturare costa meno all’acquisto, ma richiede investimenti aggiuntivi e tempo per i lavori. La ristrutturazione, però, ti permette di personalizzare completamente gli spazi a tuo piacimento e secondo le tue necessità.
E’ importante verificare la presenza di eventuali incentivi fiscali per le ristrutturazioni che possono rendere questa opzione vantaggiosa.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari sapranno consigliarti al meglio per fare la scelta migliore per te.
Durante le visite è importante non limitarsi agli aspetti estetici, bisogna prestare attenzione a molti altri fattori quali:
- condizione degli impianti (elettrico, idraulico e di riscaldamento);
- umidità o segni di infiltrazioni;
- disposizione degli ambienti e possibilità di modifiche;
- spese condominiali e stato delle parti comuni;
- parcheggio ed accessibilità;
- esposizione e luminosità naturale;
- vista e privacy;
- rumori (traffico, vicini, ascensore).
Contatta i nostri Agenti e Consulenti Immobiliari, ti aiuteranno ad indentificare questi dettagli e ti accompagneranno in ogni visita per capire quale immobile fa davvero al caso tuo!
Valutazione e offerta
Prima di procedere con un’offerta, è importante verificare insieme all’Agente Immobiliare la presenza dei seguenti documenti:
- il Titolo di Proprietà del Venditore;
- la Visura catastale e la planimetria (per verificarne i proprietari e la conformità catastale);
- l’Attestato di Prestazione Energetica (APE);
- eventuali vincoli, ipoteche o servitù;
- il Regolamento di condominio e le ultime spese condominiali;
- le Certificazioni degli impianti (se prevista, in base all’età dell’Immobile).
Lo staff delle nostre agenzie ti aiuterà a raccogliere e valutare tutti questi documenti per permetterti di conoscere a fondo l’Immobile di tuo interesse ed essere quindi certo di poter proseguire con una Proposta di Acquisto.
Per capire se il prezzo è adeguato è importante tenere in considerazione alcune variabili:
- i prezzi di degli Immobili venduti nella zona che, per le loro caratteristiche, sono comparabili con quello oggetto del tuo interesse;
- quotazioni al metro quadro riportate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI);
- condizioni e stato di manutenzione dell’Immobile;
- caratteristiche specifiche che possono aumentarne o diminuirne il valore.
I nostri Agenti e Consulenti ti forniranno un’analisi dettagliata per aiutarti a formulare un’offerta equa per l’Immobile che avrai scelto.
Il margine di trattativa del prezzo di commercializzazione di un Immobile dipende da diversi fattori: lunghezza del periodo di tempo di permanenza dell’Immobile sul mercato, le motivazioni del Venditore, la concorrenza creatasi fra gli Acquirenti e le condizioni del mercato locale.
Generalmente per gli Immobili datati è più facile ottenere una riduzione del prezzo, al contrario degli immobili di più recente costruzione per i quali è molto difficile avere anche una minima trattativa.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari sapranno consigliarti al meglio sulla strategia migliore in base alla situazione specifica.
La Proposta d’Acquisto è un documento ufficiale nel quale l’Acquirente formalizza la sua intenzione di acquistare l’immobile indicandone anche le determinate condizioni da lui scelte.
Questo documento include:
- i dati identificativi dell’Immobile e delle parti coinvolte nella trattativa;
- il prezzo da lui offerto e le modalità di pagamento;
- l’importo e la natura della caparra;
- le tempistiche per la redazione di un eventuale compromesso e del rogito;
- le eventuali condizioni sospensive (es. ottenimento mutuo);
- la validità temporale della sua offerta.
La proposta di acquisto, che nel momento della sottoscrizione da parte dell’Acquirente è unilaterale, diventa vincolante solo nel momento in cui viene accettata dal Venditore.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari potranno assisterti nella preparazione di questo documento.
Una Condizione Sospensiva è una clausola che subordina l’efficacia della Proposta di Acquisto secondo al verificarsi di un determinato evento futuro e incerto.
La clausola sospensiva più comune è la “condizione sospensiva per l’ottenimento del mutuo”, che permette all’Acquirente di recedere dal contratto senza perdere la caparra nel caso in cui non riuscisse ad ottenere il finanziamento necessario.
Altre condizioni possono riguardare le verifiche urbanistiche o la vendita di un altro immobile.
Inserire le giuste condizioni sospensive è fondamentale per tutelare i tuoi interessi.
I nostri Agenti e Consulenti sapranno consigliarti al meglio su quelle da inserire in base alle tue necessità.
Mutuo e Finanziamento
Per scegliere il mutuo ideale per le proprie esigenze vi sono numerose variabili da considerare:
- il tasso fisso (grazie al quale la rata resta costante ed il muto risulta più sicuro ma, generalmente, più costoso);
- il tasso variabile (che, quindi, può variare nel tempo, all’inizio di solito è più economico ma proprio perché mutabile nel tempo potrebbe diventare più oneroso);
- il tasso misto (che prevede la combinazione dei due tassi fisso e variabile);
- la durata del mutuo (se più lunga comporta rate minori, ma il costo totale è maggiore);
- la percentuale finanziabile (LTV – Loan to Value);
- le spese accessorie e le assicurazioni richieste;
- la flessibilità (che include varie possibilità quali, ad esempio, la possibilità di sospensione e di estinzione anticipata).
I nostri Agenti e Consulenti ti aiuteranno a metterti in contatto con consulenti finanziari specializzati e Brokers per trovare la soluzione più adatta alle tue esigenze.
Al fine di concedere un Mutuo gli istituti di credito valutano una serie di fattori, principalmente verificano:
- la stabilità del reddito e del lavoro;
- la capacità di risparmio (per garantire l’Anticipo);
- la storia creditizia (verificando l’assenza di segnalazioni negative);
- l’età del richiedente (che influisce sulla durata massima del mutuo);
- che il rapporto rata/reddito sia congruo (idealmente la rata non dovrebbe superare il 30-35% del reddito, al fine di garantire un adeguato sostentamento economico al richiedente);
- il valore dell’Immobile rispetto al mutuo richiesto.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari ti aiuteranno a metterti in contatto con consulenti finanziari specializzati e Brokers per trovare la soluzione più adatta alle tue esigenze.
Dall’invio della richiesta all’erogazione del mutuo possono passare indicativamente 30-60 giorni.
Il processo include 4 fasi:
- la pre-delibera, che consiste nella valutazione preliminare della banca (1-2 settimane);
- la perizia sull’Immobile (1-2 settimane);
- delibera definitiva (1-2 settimane);
- preparazione per il rogito, per la quale è consigliabile iniziare le pratiche per il mutuo appena la proposta viene accettata (1-2 settimane).
Ciascuna di queste fasi ha una durata media di una o due settimane, in base ai singoli casi, quindi per tutto il procedimento potrebbe essere necessario circa un mese e mezzo.
Per richiedere un mutuo l’Acquirente deve presentare:
- il suo documenti d’identità;
- il suo codice fiscale;
- le sue buste paga degli ultimi mesi o la dichiarazione dei redditi;
- gli estratti conto bancari;
- la documentazione relativa all’Immobile di suo interesse (la planimetria, la visura ed il compromesso);
- gli eventuali altri documenti che attestino il suo patrimonio che possa fungere a garanzia del mutuo stesso;
- lo stato di famiglia ed il certificato di residenza.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari ti guideranno nel reperire tutta la documentazione necessaria.
Compromesso e preparazione al Rogito
Il Compromesso (o “Contratto preliminare”) è l’accordo dettagliato che impegna entrambe le parti alla compravendita e contiene:
- i dati anagrafici completi delle controparti (Acquirente e Venditore);
- la descrizione dettagliata dell’Immobile e delle sue eventuali pertinenze;
- il prezzo definitivo e le modalità di pagamento;
- l’importo e la natura della caparra confirmatoria;
- la data prevista per il Rogito;
- le condizioni attuali dell’Immobile e le relative dichiarazioni del Venditore;
- le eventuali condizioni sospensive.
Il Compromesso è un accordo legalmente vincolante e come tale prevede delle conseguenze nel caso in cui una delle controparti si ritirasse senza giusta causa: nei casi più comuni l’acquirente perde la caparra versata, mentre il Venditore dovrà restituire al Compratore il doppio della caparra.
Generalmente la Caparra Confirmatoria è pari al 10-20% del prezzo d’acquisto e viene versata al momento della firma del Compromesso.
L’importo esatto è definito nel dettaglio dalle controparti e dipende anche dai tempi previsti per il rogito: solitamente, più lungo è il periodo tra Compromesso e Rogito e maggiore potrebbe essere la caparra richiesta.
In questa fase è fondamentale verificare:
- il pagamento di tutte le spese condominiali da parte del Venditore;
- l’approvazione definitiva del mutuo da parte dell’istituto di credito;
- la preparazione di tutti i documenti necessari per il Rogito;
- il calcolo esatto di tutte le spese e le imposte.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari si occuperanno di coordinare questi controlli con il Notaio da te scelto.
Rogito e fase post-acquisto
Generalmente la scelta del Notaio spetta all’Acquirente, poiché è la parte che sostiene le spese notarili.
Il costo varia in base al valore dell’immobile ed alla complessità dell’atto, ma indicativamente si aggira tra l’1% ed il 2,5% del valore dichiarato.
In caso di bisogno, i nostri Agenti e Consulenti Immobiliari sapranno suggerirti uno dei nostri notai di fiducia con i quali collaboriamo abitualmente.
Le principali imposte da pagare sono:
- per “Prima Casa”: imposta di registro 2% sul valore catastale (minimo 1.000€) se si acquista da privati o IVA 4% sul prezzo di vendita (se si sta acquistando da un Costruttore);
- per “Seconda Casa”: imposta di registro 9% sul valore catastale (minimo 1.000€) se si acquista da privati o IVA 10% sul prezzo di vendita (se si sta acquistando da un Costruttore);
- altre imposte minori e bolli.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari sapranno consigliarti al meglio e supportarti nella verifica dei requisiti per beneficiare di agevolazioni particolari, quale ad esempio l’agevolazione “Prima Casa”.
Il Rogito è una formalità che si svolge presso lo studio del Notaio con la presenza del Venditore e dell’Acquirente (o di loro delegati con relativa procura notarile) e, se necessario, di un rappresentante dell’istituto di credito che eroga il mutuo.
Il Notaio si occuperà di:
- verificare l’identità delle controparti;
- leggere integralmente l’Atto di compravendita;
- assicurarsi che entrambe le parti comprendano tutti i termini e condizioni espresse nell’Atto;
- raccogliere le firme delle controparti;
- certificare il passaggio di denaro;
- registrare e trascrivere l’Atto di compravendita.
Il passaggio di proprietà di un Immobile avviene formalmente al momento della firma del Rogito. Tuttavia, l’efficacia di questo Atto verso terzi la si ha solo dopo la trascrizione dell’Atto stesso nei Registri Immobiliari, che viene effettuata dal Notaio nei giorni successivi al Rogito.
Generalmente in occasione del Rogito avviene anche la consegna delle chiavi, salvo diversi accordi specificati nel contratto.
Dopo l’acquisto di un Immobile è importante che l’Acquirente verifichi ed esegua:
- la voltura delle utenze (luce, gas ed acqua);
- il cambio di residenza in caso di prima casa;
- la comunicazione all’Amministratore di Condominio del cambio di proprietario (nel caso in cui sia necessario);
- la stipula di un’assicurazione sulla casa;
- l’aggiornamento della propria dichiarazione dei redditi per le detrazioni relative al mutuo.
I nostri Agenti e Consulenti Immobiliari ti forniranno assistenza anche in questa fase per aiutarti nella transizione nella tua nuova casa.
Sì, è possibile detrarre le spese del mutuo, nello specifico: gli interessi passivi e gli oneri accessori del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili dall’IRPEF nella misura del 19%, fino a un massimo di 4.000€ all’anno.
Per beneficiare della detrazione, però, il mutuo deve essere stipulato entro un anno dall’acquisto e l’Immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione/ristrutturazione.
Il Venditore privato è responsabile per i vizi “occulti“ (ovvero non visibili al momento dell’acquisto e che rendono l’Immobile inadatto all’uso o ne diminuiscono notevolmente il valore) per un periodo di 12 mesi dal Rogito.
Per far valere questa garanzia l’Acquirente deve denunciare i vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta.
È importante, però, che tali garanzie non siano state esplicitamente escluse nel contratto di compravendita.
Per questo motivo è fondamentale un’attenta ispezione dell’Immobile prima dell’acquisto, ed i nostri Agenti e Consulenti Immobiliari ti aiuteranno a verificare ed analizzare tutte le possibili variabili.
Per i nuovi cantieri è prevista per legge un’assicurazione di durata decennale postuma che copra questi eventuali danni.
Oltre ad un eventuale mutuo, le spese ricorrenti che un proprietario di un Immobile deve tenere in considerazione sono:
- le spese condominiali;
- le tasse sulla proprietà (ovvero l’IMU) nel caso in cui non sia una prima casa;
- la TARI (tassa dei rifiuti);
- le utenze (luce, gas, acqua);
- la manutenzione ordinaria (che consiste in media circa nell’1% del valore dell’Immobile all’anno);
- l’Assicurazione da stipulare sull’Immobile;
- gli eventuali costi di riscaldamento.
I nostri Agenti e Consulenti potranno aiutarti a stimare questi costi per l’Immobile specifico che stai considerando di acquistare.
Dettagli e casi particolari
Il Diritto di Prelazione conferisce ad un soggetto specifico la precedenza rispetto ad altri, a parità di condizioni, nella costituzione di un contratto.
La prelazione può essere volontaria (accordo tra le parti) oppure legale (stabilita dalla legge).